“In zilele noastre oamenii știu prețul fiecărui lucru și valoarea niciunuia.”
Aforismul lui Oscar Wilde rămâne fără îndoială la fel de actual și astăzi. E drept că este o meteahnă generală, însă ca agent imobiliar întâlnesc adesea proprietari aflați în iminența unei vânzări, care disting destul de greu între noțiunile de preț și valoare. Ceea ce intoarce aforismul pe dos. Judecând statistic după timpul petrecut în piață de bună parte din proprietățile aflate la vânzare, reiese că mai mult credem că știm să apreciem valoarea, decât nimerim prețul.
Pentru că stabilirea inițială a valorii de piață a unei proprietăți este esențială pentru a obține celui mai bun preț posibil pentru aceasta, vă propun o scurtă incursiune în terminologia economică care enunță principiile evaluării unei proprietăți imobiliare.
Ca proprietar, nimeni nu te-ar putea contrazice dacă apreciezi că valoarea căminului tău este neprețuită. Și este perfect legitim ca, dacă te-ai hotărât să-ți vinzi proprietatea imobiliară, obținerea celui mai bun preț posibil să fie cel mai important obiectiv al viitoarei tale tranzacții.
Poziționarea proprietății într-un interval realist în valoarea de piață maximizează numărul vizionarilor solicitate de cumpărători motivați la momentul expunerii în piață și asigură o tranzacționare rapidă, la cel mai bun preț de vânzare posibil.
Confundarea prețului cu valoarea este o eroare frecventă. Dacă la întrebarea “Care este cel mai important aspect al achiziției?” un cumpărător răspunde “Prețul”, am obiceiul să mă asigur că această distincție este înțeleasă: “Prin asta înțelegeți obținerea unui preț cât mai mic sau cea mai bună valoare pe care v-o puteți permite?”, și nu de puține ori am auzit: “Care este diferența?”
Valoarea are în general o semnificație subiectivă, pentru fiecare în parte ea înseamnă altceva. Valoarea este așadar o opinie, nu un fapt. În stabilirea prețului unei proprietăți imobiliare, sistemul de referință este distinct pentru fiecare din părțile implicate, respectiv proprietarul și cumpărătorul.
Astfel, proprietarii apreciază cel mai adesea valoarea ținând cont de prețul de achiziție, de costul amenajărilor și îmbunătățirilor, de opiniile vecinilor, uneori de propriile nevoi financiare, de alte proprietăți pe care le găsesc disponibile la vânzare, la care adaugă o prezumată marjă de negociere, și stabilesc prețul în consecință. De cealaltă parte, cumpărătorii stabilesc prețul în funcție de zonă, suprafață, confort, accesibilitatea finanțării și alte proprietăți vândute.
În evaluarea unei proprietăți imobiliare este important să înțelegem cele 4 principii care stau la baza ei: prețul, costul, valoare de utilitate și valoarea de piață.
Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru o proprietate. În funcție de capacitatea de finanțare, de motivația sau interesul special ale unui cumpărător sau vânzător, prețul poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită proprietății de alte persoane.
Costul este suma de bani necesară pentru a a achiziționa proprietatea. După achiziție, costul devine un fapt concret. Prețul este corelat cu costul, deoarece prețul plătit pentru achiziție, împreună cu costurile de achiziție – taxe, comisioane, costuri de finanțare, devine costul acestuia pentru proprietar.
Valoarea de utilitate a unei proprietăți este o opinie cu privire la beneficiile care ar reveni unei părți în tranzacție, ea exprimând utilitatea pentru un anumit scop și pentru o anumită persoană.
Valoarea de piață a unei proprietăți este cel mai probabil preț care ar fi plătit pentru aceasta. Ea se adresează cumpărătorilor motivați aflați în piață la momentul expunerii și este factorul determinant pentru o tranzacționare într-un interval de timp predictibil, în condițiile unei expuneri adecvate în piață.
Despre caracteristicile ‘unice’ care adaugă valoare proprietății în accepțiunea proprietarilor s-ar cuveni un post special. Până atunci, nu strică să ne amintim maxima lui Warren Buffet, model de concizie pragmatică: prețul este ce plătești, iar valoarea este ce primești.
credit foto: reptilianul.ro
